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养老地产市场环境研究

第一,认真研究宏观环境,扎实搞好项目市场研究。
 
任何一个投资项目都是在一定的政治、经济、社会环境中决策、落地并成长起来的,养老地产也不例外。因此,依据养老地产市场的特征和开发商的要求,养老地产市场调查的主要内容包括以下方面:
 
1.养老地产市场环境调查。包括:
 
(1)政治法律环境调查。包括:有关养老产业和房地产市场的政策和法规;有关经济发展计划和规划、土地利用总体规划、城市建设规划和区域规划、城市发展战略等。
 
(2)经济环境调查。包括:国家、地区的发展规模、趋势、速度和效益;项目所在地区的经济结构、常住人口及其就业状况、基础设施情况、地区内的重点开发区域、同类竞争产品的供给情况;一般利率水平,获取贷款的可能性以及预期的通货膨胀率;居民收人水平、消费结构和消费水平;与特定房地产开发类型和地点相关因素的调查。对于不同的物业类型,所需调查的济环境内容有很大的不同,开发商须结合具体项目情况展开有针对性的调查。
 
(3)社区环境调查。社区环境直接影响着养老地产产品的价格,这是养老地产商品特有的属性。优良的社区缅甸银河国际环境,对发挥养老地产的效能,提高其使用价值和经济效益具有重要作用。调查包括:社区繁荣程度、购物条件、文化氛围、居民素质、交通和教育的便利、安全保障、卫生、空气和水源质量及景观等。
2.养老地产市场需求和消费行为调查。包括:
 
(1)目标客户对养老地产的总需求量及其饱和点、市场需求发展趋势。
 
(2)养老地产市场需求影响因素调查。如国家关于经济结构和房地产结构的调整和变化;养老人群的构成、分布及消费需求的层次,现实需求和潜在需求的情况,收入变化及其购买能力与投向。
 
(3)需求动机调查。如养老人群购买意向,影响购买动机的因素,购买动机的类型。
 
(4)购买行为调查。如不同养老人群的不同购买行为、购买模式,影响购买行为的社会因素、家庭因素及心理因素等。
 
3.养老地产市场竞争情况调查
 
市场竞争对于开发商制定市场营销策略有着重要的影响。调查包括:竞争者及潜在竞争者的实力和经营管理优劣势调查;对竞争者的户型设计、室内布置、建材及附属设备选择、服务优缺点的调查与分析;对竞争者产品价格的调查和定价情况的研究;对竞争者广告的监视和广告费用、广告策略的调查研究;对竞争者销售渠道使用情况的调查和分析;对未来竞争情况的分析与估计;整个城市,尤其是同类型产品的供给量和在市场上的销售量,本企业和竞争者的市场占有率的调查;竞争性新产品投入时机及其发展动向的调查。
 
第二,根据市场分析,做好目标客群、服务半径和规模定位,确定与医疗保健及运营、管理等服务机构的合作关系,做好经济测算。
 
根据当前一些地方出现的苗头,要防止两点:一是规模过大;二是盲目追求建筑本身的奢华。养老设施建筑应坚持以人为本,将尊重、关爱老年人贯穿始终,遵循安全、卫生、适用、经济的原则,保证老年人基本生活质量,并按养老设施的服务功能、规模进行分类分级设计,防止盲目追求宾馆式的奢华。第二,养老设施的设计要符合国家的标准和老年人的需要,并与运营管理相衔接。
 
开发企业要注意加强与设计单位及运营管理单位的协调。设计单位要了解入住老人的要求和运营管理的要求,如住区的规模、运营管理用房设置的位置、电梯的数量与位置、集中用餐的健康老人与不能自理老人对餐厅设置及用餐的要求,以提高养老服务的水平和经济效益与社会效益。
 
第三,探索“投资、开发建设与运营管理”既有明确分工又有协调配合的共赢模式。
 
养老地产与普通商品房开发销售最大的不同是,入住的老人主要不是来购买或租赁住房,而是来购买养老服务,所以老年住区地址的选择、养老环境的营造和开发建设后的运营管理与服务尤为重要。
 
由于养老地产项目与普通住宅小区对商品房的开发销售不同,再加上小区内有医疗保健、休闲娱乐和运营管理等用房与一系列养老服务,所以回报低、回收慢、经营难成了养老地产必须要解决的问题。按照发达国家与地区的一般经验,他们通常将投资商、开发商和运营商结成一个利益共同体,既有明确分工,又有协调配合。

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